【書評】『人口減少時代の土地問題』吉原祥子

人口減少時代の土地問題 - 「所有者不明化」と相続、空き家、制度のゆくえ (中公新書)

昨日、神保町の書店で購入。面白くて一気に読んでしまった。

持ち主の分からない土地が増えている

「持ち主と連絡が取れず、処分や利用に支障をきたしてしている」

　いま、日本でそのような土地が増えているという。かつては山林や耕作放棄地など、経済的価値が低いとみなされた土地が所有者不明となる場合が多かったが、最近はそれなりに価値があると思われる都市部においても「空地」「空き家」問題が深刻化している。

所在不明の土地が増えることの問題点

　持ち主不明の土地が増える問題とは何か。災害復旧や耕作放棄地の解消、区画整理、公共施設の建設などといった行政サービスの行使に支障をきたすことである。実際、東日本大震災の際には被災地の復興においてこの問題が顕在化し、解決には大変なコストをかけたそうだ。

所在者不明の土地が発生する原因

　所在者不明の土地が発生するのはなぜだろうか。その理由は、日本の不動産登記制度と土地にかかる強い財産権が主因であるという。

　相続が発生すると、登記簿上の名義を相続人に更新する必要があるが、手続きには期限が定められていない。登記を怠ったとしても罰則はない。一方で、登記には相応の手間や金銭的負担が発生する。このため、相続登記は先延ばしにされるか、そもそも実行されないことが多い。
　日本では、登記は第三者対抗要件にすぎないとされていることも相続登記がなされない理由の一つであるという。登記は不動産の権利の移転を証明するものではないため、登記をしないことで揉め事が起こりにくそうな土地については、コストをかけてでも登記を更新しようとするインセンティブに欠けるのだ。

権利関係の実態と登記上の齟齬

　一方で、不動産の所有者を第三者が把握するには不動産登記簿を閲覧することが一般的であるため、登記が行われないと権利者の実態把握に混乱が生じる。「土地所有者＝登記名義人＝管理人」という図式が当たり前だった頃は、登記上の権利者と実態上の権利者に齟齬があっても大きな問題はなかったが、この図式が崩れ始めた今、この齟齬に起因する問題点が顕在化しているのだ。
　また、日本の土地にかかる財産権は、諸外国に比べて特に強いことも問題を助長しているという。ドイツや韓国では、そもそも登記が権利の成立要件であり、権利の異動に基づいて登記を行う強いインセンティブが働く。フランスでは日本と同様登記に公信力はないものの、個人の所有権に制限を課し、必要な公的利用が円滑に進むよう制度改正が重ねられているという。

　上記以外にも、固定資産税課税台帳・農地台帳などの土地情報データと、登記情報・相続情報がリンクしていないことや、地籍調査が50％程度しか進んでおらず、境界画定などに支障が出ていることなどが所在者不明の土地が生じる原因に挙げられるという。このように、土地の所在者不明問題は複合的な要因で発生しており、解決は一筋縄でいかないことが見て取れる。

解決策

　本書の第4章では複数の解決策（相続登記制度の啓発、相続登記の条件緩和、登記情報へのマイナンバー紐づけによる他行政情報データベースとのリンケージ、「ランドバンク」制度の導入などを掲げているが、どれも相応の手間暇と時間がかかるものであり、短期間での解決は望みにくい。

土地は公共的な財だが…

　かつては土地は何らかの利得の源泉であったが、今の日本では必ずしもそうではなくなっており、管理・継承するインセンティブが薄れている、というのが相続未登記問題の本質的な原因だろう。だが、土地は個人の財産である一方で、国土の一部であり、生産活動のいしずえであるという公共的な性格を持つものである。相続をはじめ、土地の権利にかかる問題は、個人だけでなく地域の公共の問題にもつながる問題なのである。

　相続にかかる権利関係手続の面倒くささは生半可なものではないことは、私も身をもって経験している。

銀行員時代の経験

　銀行員時代、預金名義人の死亡に伴う相続人から払い戻し請求にかかる事務手続きが実に大変だった。相続人が誰かを確定するために膨大な量の書類（戸籍謄本、遺産分割協議書、印鑑証明書など）を用意する必要があり、銀行・顧客双方に多大な手間がかかる。土地の場合もおそらく似たような事務負担が発生するものと思われるが、莫大な手間暇をかけても得られるのはコストばかりかかる『負動産』であるとなると、承継したくなくなるのも当然であろう。

　銀行と預金者の関係は、いち企業と個人の問題にすぎないが、先述したように土地は公共性の強い財であることを考えると、土地の権利を他の財と同等に扱うのは不適当かもしれない。相続手続きの簡素化や収容条件の緩和など、土地の権利については私権をある程度制限する必要があるかもしれない。

（少し話はそれるが、土地は公共的な役割を持つという前提に立つならば、サンデル先生にいわせると、コストがかかることを理由に土地の管理を放棄することは公共心の欠如ということになるのだろうか）

それをお金で買いますか――市場主義の限界

さいごに

　土地の権利にかかるシステムは制度疲労を起こしており、時代にそぐわなくなっているというメッセージを本書から読み取った。何らかの手立てを打たないとこの問題らより問題は深刻化していくだろう。地方行政や国土行政に関係する人や、不動産を持つ人は「我が事」ぜひ読んでほしいと思う。

　私もいずれ実家の土地建物を相続する身であり、本書の議論は他人事ではない。「公民」として財産回りの手続きはキッチリとしておこう、という思いをあらたにさせてくれる一冊であった。

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